Инвестиционная позиция
Эко-резиденции санатория «Белые Ночи» — инвестиционный объект с двумя источниками доходности: рост капитализации на период строительства (4 года до ввода в 2029 году) и операционный доход санатория после запуска. По проектной финансовой модели LeePrime Group полная доходность в горизонте 5–7 лет составляет 10–15% годовых при сравнении с альтернативными инструментами премиум-сегмента в Сочи.
Цена квадратного метра прирастает на период строительства с 690 000 ₽ в 2025 до 1 500 000 ₽ в 2029 году — это +117% или ~21% CAGR. Инвестор, входящий на старте продаж первой очереди, фиксирует цену и получает рост капитала за счёт того, что объект приближается к проектной готовности и книга бронирований заполняется.
После ввода в 2029 году санаторий под управлением LeePrime начинает приносить операционный доход. По проектной модели: загрузка 62% в первый год с выходом на 75% к 2031 году, EBITDA от 13% прайс-листа в стартовом году до 23% к 2033 году. Доходность 10–15% годовых на вложенный капитал — устойчивый показатель для санаторно-курортного сегмента 5★.
Данные конкурентов агрегированы из открытых источников: сайты застройщиков, аналитика рынка премиум-курортов Сочи 2025–2026.
Финансовая модель учитывает налоговый режим: для ФЛ — 13% НДФЛ с дохода от аренды, для ИП на УСН — 6% (доходы) или 15% (доходы − расходы), для ИП с оборотом 60–250 млн ₽ с 2026 года — 5% НДС поверх УСН. Налог на имущество физлица — 0,2/1,4/2% от кадастровой стоимости. Туристический налог в Сочи в 2026 году — 2% от стоимости проживания. Подробный разбор всех налоговых сценариев — на странице налогообложения резиденций.
Связанные материалы журнала: доходность апартаментов Сочи 2026 (разбор компонент полной доходности), налоги при сдаче в аренду.