Вопросы инвесторов
11 ответов на частые вопросы покупателей: стоимость и комплектация, прогноз доходности и капитализации, налогообложение и юридическая структура сделки, ипотека и рассрочка, переуступка и наследование, управление и программа лояльности. Если вашего вопроса нет в списке — отправьте через форму, ответим в течение рабочего дня.
В стоимость квадратного метра включена премиальная отделка под ключ и полное оснащение номеров: меблировка, техника, текстиль и аксессуары по утверждённому дизайн-проекту. Это исключает ремонтные риски и позволяет начать использовать резиденцию в первый же месяц после ввода санатория в эксплуатацию.
В линейке 5 категорий резиденций: Superior Studio, Superior, Junior Suite, Suite, Deluxe. Полный прайс по категориям и планировки — по запросу через форму на сайте: менеджер проекта присылает актуальный документ с расчётом капитализации под ваш капитал.
По проектной финансовой модели LeePrime цена квадратного метра «Белых Ночей» прирастает на +117% за период строительства (2025 → 2029) — это около ~21% годовых CAGR, или удвоение стоимости квадратного метра к моменту ввода санатория в эксплуатацию. Прогноз; не является публичной офертой и инвестиционным предложением.
Резиденции — нежилые помещения санаторно-курортного комплекса. Физическое лицо платит 13% НДФЛ с дохода от сдачи. ИП на УСН «доходы» — 6% (наиболее распространённый режим). ИП на УСН «доходы−расходы» — 15%. С 2026 года для ИП на УСН вводится НДС: 5% при доходе от 60 до 250 млн ₽. Туристический налог в Сочи в 2026 году — 2%.
Доступны: рассрочка от застройщика на период строительства, аккредитованная ипотека от ряда банков, оплата 100% при сделке. Сделка проходит по ФЗ-214 с эскроу-счётом — деньги хранятся в банке до ввода объекта в эксплуатацию. Менеджер проекта готовит индивидуальную финансовую схему под ваш капитал и налоговый сценарий.
Эко-резиденция в санатории — нежилое помещение с гостиничным сервисом, медицинской базой и профессиональным оператором (LeePrime Group). Это означает: круглогодичная загрузка, отсутствие операционной нагрузки на собственника, юридическая возможность вести коммерческую деятельность, доступ к программе лояльности LeePrime Residences (кэшбек 10–20% на проживание в сети из 22 объектов в РФ и за рубежом). Минусы: нет налогового вычета по НДФЛ при покупке, налог на имущество выше.
Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, на котором хранятся деньги покупателя по ДДУ до ввода объекта в эксплуатацию. Застройщик не получает деньги авансом — банк перечисляет средства только после исполнения обязательств. Это законодательная защита покупателя по ФЗ-214: если объект не введён в эксплуатацию, деньги возвращаются. Для эко-резиденций «Белых Ночей» используется аккредитованный банк-эскроу.
Список аккредитованных банков актуализируется. На текущий момент проект работает с рядом крупных федеральных банков — менеджер присылает актуальный список с конкретными условиями (ставки, первоначальный взнос, срок) при подготовке сделки. Так как объект — нежилое помещение санаторно-курортного комплекса, ипотека по программе для жилья не подходит; используются коммерческие ипотечные продукты с особыми условиями.
Да, переуступка прав по ДДУ возможна и часто используется инвесторами для фиксации прироста капитализации. Сделка проходит через государственную регистрацию изменений в ДДУ, требует согласия застройщика. Налогообложение для физлица: НДФЛ 13% с разницы (доход − документально подтверждённый расход). Для ИП на УСН — стандартный режим. Юрист проекта помогает структурировать переуступку оптимально по налогам.
Резиденция как нежилое помещение наследуется по общим правилам ГК РФ — по завещанию или по закону. Нет ограничений, связанных со статусом санаторно-курортной недвижимости. Если резиденция была куплена в браке — она входит в совместно нажитое имущество (если иное не предусмотрено брачным договором). Для портфельных владельцев существуют опции наследственного планирования через ЗПИФ — это упрощает раздел и снижает налоговые риски наследников.
Управляющая комиссия LeePrime включает: загрузку и расселение гостей, клининг, поддержание материально-технической базы, операционную отчётность собственнику, юридическое сопровождение арендных отношений, маркетинг и каналы продаж. Стандартная комиссия операторов 5★ в Сочи — 25–35% от дохода, точное значение фиксируется в договоре управления при покупке резиденции. В программу лояльности LeePrime Residences собственник входит автоматически — это дополнительный кэшбек 10–20%.